2015深圳学位房攻略：双学位房9万/平

　　孩子要读书了，选购学位房成为不少家长的心头大事。南都记者近日梳理近三年中考学校成绩排名，并依据排名考察学位房，从了解学校、看房、买房等三个环节入手，结合深圳积分入学政策，为市民购买学位房提供参考。

　　“双学位房”均价达9万元/平方米

　　今年一开学，不少家长就开始四处看学位房、打听学校。与自住房、投资房不同，选择学位房第一要考虑的就是学位，其次才是价格，而朝向、楼层、户型是最后才考虑的。

　　经过两个月的走访，南都记者梳理了深圳学位房看房“攻略”，从学位、价格、片区等方面进行总结。学位的选择要依据个人情况及孩子特点来定。比如家庭经济实力强，小孩聪明的，可以选择第一梯队的学校；而家庭经济实力稍弱，小孩水平中等的，可以选择第二梯队的学校。这样家长和孩子的压力都比较小，也有利于孩子成长。

　　学位房有三种情况，一是小学学位和初中学位都很好，二是只有小学学位好，三是只有初中学位好。深圳比较有名的小学包括实验小学、东海外国语小学、荔园小学等，以及南山外国语学校、南山第二外国语学校等九年一贯制学校。如果家长想兼顾小学、初中学位，这类学位房一般都贵得离谱。比如，实验学校的“双学位房”，均价达9万元/平方米，40多平方米的国城花园房价300多万元，而其他名校的学位房均价基本超过4万元/平方米。

　　通常来看，家长大多会着重考虑初中学位。南都记者梳理了2011年、2012年、2013年深圳中考成绩均分排名表，可以看出，深圳外国语学校的排名最稳定，连续三年都是第一。除教学质量外，这所名校还是深圳唯一要求小升初要考试的学校，生源质量好。在第一梯队的学校中，每年都会有些变化，但实验学校、南山外国语学校、南山第二外国语学校及福田外国语学校等排名比较稳定。第二梯队的学校则包括南山实验学校、育才二中、莲花中学北校区、红岭中学园岭校区、石厦中学初中部等。

　　另外，南山片区的几大名校，比如南山外国语学校、南山二外等都有不同的分部，例如南山外国语学校就有文华部、高新部、滨海部等。这些分部的水平并不一样，家长在选择时要多加打听，不要被中介忽悠。

　　“卖房再买房”须留意操作细节

　　选择学位房时，可能有家长会考虑先买小学学位房，孩子小学毕业后卖掉再买初中学位房。这种操作需要了解当前的入学政策。深圳目前执行积分入户政策，有房有户口的基本分为80分，然后早买一年就多积一分，所以有的家长挺着大肚子就来买学位房。此外，各区积分入学政策略有区别，南山区要求小学和初中学位连在一起申请，也就是申请了小学学位的学生，在申请初中学位时更有优势，而只申请初中学位的则排在后面。

　　另外，卖掉小学学位房再买初中学位房，还涉及到交易税的问题，算上各类杂税，两次交易会增加数万元交易成本。

　　【购房三部曲】

　　1、了解学校

　　2011年深圳中考成绩均分排名（2011年-2013年）

　　前10位：深圳外国语学校、深圳外国语学校龙岗分校、耀华实验初中部、南山二外、南山外语学校、亚迪学校、南山实验麒麟部、实验初中部、北大附中、福永中学。

　　第10-20位：实验中学部、宝安中学、红岭园岭校区、育才二中、福田外语初中部、南山中英文、公明实验学校、新安中学、翠园东晓校区、红岭石厦校区。

　　2012年前10位：深圳外国语学校、深圳外国语学校龙岗分校、南山实验中学部、实验学校初中部、亚迪学校、南山二外、福田外语初中、宝安中学、南山实验麒麟部、红岭园岭校区。

　　第10-20位：南山外语高新部、深圳高级中学、北环中学、深圳中学初中、翠园中学初中、深大附中、南山中英文学校、育才二中、莲花中学北校、红岭石厦校区。

　　2013年前10位：深圳外国语学校、深圳外国语学校龙岗分校、深圳高级中学、南山二外、宝安中学、实验学校初中部、实验学校中学部、福田外语初中部、育才二中、翠园中学初中部。

　　第10-20位：北大附中、南山外语文华部、南山外语高新部、石厦初中部、育才三中、罗湖外语初中部、莲花中学北校区、南山实验荔林中学部、福永中学、学府中学。

　　2、看房阶段

　　上网选房。对于上班族来说，全部跑完这些片区看房几乎不可能，借助网络将大大缩短选房时间。搜房网的二手房信息比较实用。

　　锁定片区。锁定学位片区后，就要上福田教育网、南山教育网等官方网站，这些网站会公布学位房的楼盘名。家长依据楼盘名直接输入搜房网的“二手房”搜索，就可以找到想要的房源。

　　筛选信息。在筛选信息时，家长可依据财力而定。学位房有大户型，也有小户型，大户型一套普遍在250万元以上，小户型有200万元以下的。通常中介提供的房价信息比实际要低20万元至30万元，以吸引客户，所以家长看房要有心理准备。

　　锁定中介。信息筛选完后，就是锁定中介。一般同一片区同套房源会有不同的中介推荐，建议锁定三至四家靠谱中介。有的中介会把房价报得高一些，而且不同中介的中介费谈价空间不同。

　　现场看房。确定房源后，就可以看房。比如，选择实验学校初中部，其小户型学位房包括群星广场、金茂礼都、赛格大厦等，总价在200万元以下；如果锁定荔园小学学位，其小户型学位房包括格林网苑、都会100等；如果锁定的是莲花片区，则有美莲大厦等，也有小户型。

　　由于学位房和自住房需求不同，看房时可能会遭遇各种“奇葩”学位房，比如有的房子有窗户没厕所，有的房子有厕所没窗户，这类“奇葩”学位房报价3.5万元-4万元/平方米，价格尚能接受。而那些户型比较周正的学位房，均价高达五六万元甚至七八万元。名校周边普通的三房，基本售价都在三四百万元一套。

　　3、买房阶段

　　见面谈价：看房后，就要比较性价比、学位，这是最重要的时候，建议家长谨慎决策。决定买房后，约业主见面谈判，然后再和中介谈中介费。一般来说，现在业主售房都是实收，中介费有一定议价空间。

　　核实信息：谈完价格后，还要通过各种渠道查询房子的真实信息，比如在相关政府网站查询该房屋业主是否为交易者本人、学位有没有被占用过等信息，这些信息非常重要，并且要在交易合同上注明。