学位房VS普通房 价差达万余元

　　据深圳商报报道 新的一学期即将开学，学位房再呈火爆之势。来自市场的信息显示，近年来学位房与普通房价差不断扩大，到今年上半年，两者价差已达每平方米12852元。

　　11片区学位房受青睐

　　深圳重点学校主要分布在原特区内区域，特区外为辅。深圳目前有省一级、市一级的公办小学、初中100所左右。大致统计，深圳目前口碑较好的公办小学有29所，公办初中有28所。其中，深圳省一级学校，如深圳实验学校、深圳外国语学校、深圳中学、高级中学、园岭小学、深圳小学等，都是大家眼里的名牌学校，居中物业如福田的百花片区、南山的南头、蛇口片区和罗湖的翠竹、东门片区，均为家长所心驰神往。

　　另有一些物业所带学位虽不为省一级学校，也因办学质量好受到很多家长、投资者追捧，尤其是升学率居高的学校，如景田片区的福田外国语学校。

　　在宝安和龙岗，也有省级、区级学校。但由于知名度和升学率关系，加上区域经济发展和周边配套关系，家长们还是倾向于特区内的学校，因此原特区内拥有这类品牌学校资源的房产得到更多青睐，自用或投资需求更活跃，业内称这类房产为重点学位房。

　　根据中联地产与市教育局的统计，目前我市学位房投资较旺的有11个片区。其中福田有百花、景田、莲花三个片区;南山有南头、蛇口、科技园南三个片区;罗湖有翠竹、东门两个片区;宝安有宝安和龙华新城两片区;龙岗有龙岗中心城片区。

　　与普通房价差逾万元

　　深圳人投资学位房由来已久，为了孩子上学，许多家长提前几年开始着手准备。记者在采访中发现，学位房的消费群体主要是改善型置业者，购来自用的家长居多，尤其带有重点学位、周边生活配套设施完善的学位房，如景田、翠竹、莲花村、蛇口等片区，虽然房价居高，但成交仍然活跃。即使是近几年楼市调控不断、市场低迷，学位房的需求仍然旺盛，一旦有物业挂牌，大家都争先恐后购买。

　　中联地产选取了特区内三区域共18个样本学位房进行了长期监测，结果发现，深圳学位房价格与全市均价的价差近几年正不断被拉大。以2008年起始的统计数据表明，2008年学位房与全市二手房成交均价的价差为每平方米6596元，经过2009、2010年的不断扩大，到2011年上半年，价差已达每平方米12852元。业内人士表示，这样的单价差距，已经达到了龙岗区现阶段二手房均价水平，足够在龙岗区买一套相对不错的住宅了。

　　再就是，价格升幅学位房也大于全市二手房。监测发现，深圳学位房的价格从2008年的每平方米16687元到2011年上半年的每平方米29797元，涨幅达79%，相比全市二手房物业上涨68%而言，多11个百分点。

　　记者采访时发现，学位房不但在市场好时领涨，而且在市场调整时也能抗跌，因此不但家长偏好此物业，连投资客也喜欢，如福田的百花片区，虽然房龄偏老，但周边学位房均价已上涨到每平方米5万元，相比周边非重点学位的物业溢价空间已超过了30%。

　　置业者首选南山

　　6月15日～6月30日，深圳房地产信息网与中联地产联合发起关于“消费者购买学位”的网络调查，收回有效样本600余份。结果发现，因为学校知名度和资源集中的关系，当前有购买学位房需求的家长倾向于选择原特区内区域置业。其中处在高速发展的南山区由于重点学校集中，消费者选择的比重也最大，达46%。其次是福田区和罗湖区，分别占到25%、24%，而愿意去龙岗、宝安的凤毛麟角，仅占5%。

　　调查发现，购买学位房的消费群体一般以改善型居多，在他们的购买意愿中，愿意支付的总价集中在100万～180万元间，达43%，其中还有25%的群体愿意支付180万元以上来购买学位房。此类群体在购买学位房时主要出于学位的需要，投资客较少。

　　在问到准备多久购买学位的时候，38%的调查者表示会在一年内购买，21%的人表示在半年内购买，15%的人表示3个月内即会购买，有26%的人表示在一年之后购买。

　　在众多影响学位房置业的因素中，76%的受访者表示最看重学校的教育质量，看重房子性价比的占17%，看重周边配套及氛围的占6%，看中升值潜力的仅占1%。

　　典型案例

　　百花片区

　　价格直追华侨城豪宅

　　无论是知名度还是楼市表现，百花片区都绝对是深圳学位房片区的最佳代表和领军者。

　　百花片区的房子都是非常普通的住宅，楼龄也比较老，但是该片区内聚集了十分强势的教育资源，如深圳实验学校、百花小学、荔园小学等，其房价因此竟可以与福田中心区或华侨城片区的豪宅相比，如片区内单价最高的国城花园，其单价已经接近每平方米5万元的水平，不仅高出其他片区同楼龄、同品质的学位房价格许多，与福田豪宅黄埔雅苑相比也是有过之而无不及。

　　从整个片区来看，自2008年1月以来，百花片区学位房均价整体表现明显强于相邻的非学位房。进入2010年下半年，学位房的均价开始大幅度拉开与非学位房的距离。

　　根据中联地产研究中心的测算，2011年上半年百花片区学位房均价达到每平方米30007元，高出非学位房的每平方米22189元约35.23%。这35%的空间应该是由两部分组成，一是学位房使用功能和教育资源稀缺性带来的正常溢价，二是学位房概念炒作带来的投资溢价。百花片区的投资投机气氛相当浓烈，也是刺激其房价高企的重要因素。